Dù thị trường bất động sản ngày càng phát triển, cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng nhưng đất nền vẫn chiếm ưu thế trong lựa chọn đầu tư của người Việt. Đặc biệt, ở những giai đoạn thị trường đi xuống, ưu thế này càng thể hiện rõ. Sức hút của đất nền dường như gắn với quan niệm lâu đời “tấc đất tấc vàng” của cha ông.

Đất nền được coi là loại hình đầu tiên, gắn với quá trình hình thành thị trường bất động sản Việt Nam, mà sự phát triển của thị trường này phần nào phản chiếu những chuyển biến của nền kinh tế thị trường ở giai đoạn sơ khởi. Trong khuôn khổ bài viết, chúng ta đi sâu vào câu chuyện đầu tư bất động sản, bởi khẩu vị, xu hướng, cách thức tham gia thị trường… của giới đầu tư là nhân tố, chất xúc tác cho những chuyển động trồi sụt và phác thảo diện mạo thị trường. Ông Vũ Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Kosy, người có nhiều kinh nghiệm đầu tư và am hiểu về thị trường bất động sản sẽ chia sẻ với 

Nhà đầu tư chuyên nghiệp - sẽ không bao giờ để tiền "chết"

Đất nền là một sản phẩm đầu tư như nhiều sản phẩm bất động sản khác: chung cư, condotel, biệt thự biển… Mỗi sản phẩm có một cách đầu tư khác nhau. Nhưng về cơ bản, trong đầu tư, có đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn.

Đất nền có nhiều loại, không chỉ đất nền dự án mà còn có đất nền thổ cư, đất nền nhà phố hay đất xen kẹt. Nhu cầu đầu tư của khách hàng cũng đa dạng như các loại đất nền. Có người đầu tư tích trữ đất, thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ mua đất, mua xong và để đấy. Có người lại chỉ lướt sóng đất.

Đầu tư lướt sóng, trung hạn hay dài hạn thì xuất phát điểm đầu tiên là nhu cầu bản thân. Có người muốn đầu tư dài hạn nhưng không thể lao theo cuộc chơi dài hạn vì họ không có tài chính. Có người muốn đầu tư ngắn hạn nhưng họ không thể đi quãng đường ngắn bởi sản phẩm đấy không phù hợp cho ngắn hạn. Thế nên trong đầu tư bất động sản, cái đầu tiên nhà đầu tư phải xác định là nhu cầu của chính mình. Tất nhiên, điều kiện tiên quyết là họ phải có một khoản tiền và muốn đầu tư.

Về cơ bản, phương án thời gian đầu tư là đánh giá chủ quan của khách hàng. Đa phần những nhà đầu tư thành công với đất nền là họ xác định dài hạn, chứ không xác định lướt sóng ngay từ đầu. Cái ngắn hạn sẽ nằm trong cái dài hạn. Thời điểm thích hợp họ sẽ quyết định bán. Với những nhà đầu tư dài hạn, họ luôn quan tâm đến kinh tế vĩ mô địa phương, tính pháp lý, quy hoạch, tiềm năng tăng giá theo thời gian. Họ có nhận định khả năng tăng giá và điểm rơi của thị trường, của sản phẩm họ đầu tư.

Còn đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư xem xét tính pháp lý, tiến độ xây dựng và giá ở thời điểm đã mua. Bởi tiến độ xây dựng và tính pháp lý sẽ quyết định về giá. Cũng là dự án đó nhưng khi pháp lý chưa đủ, tiến độ xây dựng chưa hoàn thiện, mới ở giai đoạn san lấp mặt bằng hay thậm chí chưa san lấp, nhà đầu tư vào những hợp đồng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn thì giá của nó chỉ là 10 nhưng đến khi xong tiến độ xây dựng, xong sổ đỏ, thì giá của nó sẽ là 15, 20. Họ nhìn vào những tiến độ ấy để lướt. Lướt sóng thực chất là tận dụng tiềm lực và thời gian xây dựng của dự án.

Đa phần những người lướt sóng lại là nhà đầu tư đến từ Hà Nội và các thành phố lớn. Giới đầu tư đến từ khu vực này đã quen với dự án trên giấy, với mô hình lướt sóng. Trong khi đó, thị trường tỉnh, người mua có xu hướng thấy sản phẩm đã rõ hình hài mới xuống tiền. Tất nhiên, khi dự án đã thành hình, họ chấp nhận bỏ ra số tiền cao hơn. Phần chênh ấy thuộc về nhà đầu tư lúc đầu.

Chắc chắn đất nền để 10 năm sẽ có lãi nhưng xu hướng chôn tiền 10 năm trong đất dường như là lựa chọn của những người thuộc thế hệ cũ. Còn bây giờ, thông tin mở, chỉ cần một cú nhấp chuột, một cú điện thoại, bạn có thể nắm được lô đất bạn quan tâm ở một nơi xa xôi nào đó đang được rao bán thế nào, tình hình giao dịch ra sao. Một nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không bao giờ để tiền chết. Tiền nằm trong đất có thể sinh lời ở thời điểm nào đó nhưng về cơ bản với một nhà đầu tư thực thụ, việc đầu tư phải là gối vốn liên tục. Tôi không cho rằng đầu tư 5-10 năm gọi là đầu tư. Đấy là tích trữ tài sản thì đúng hơn.

Sự thông thái của nhà đầu tư BĐS tạo nên giá trị thặng dư

Tôi không đồng ý với quan điểm đó. Tôi cho rằng về đầu tư, mỗi người có một khẩu vị riêng. Có người thích đầu tư đất, có người chọn chứng khoán, có người chọn vàng. Với tôi, đồng tiền đầu tư đất không phải là đồng tiền chết. Như tôi trao đổi lúc đầu, đất nền có rất nhiều loại, không chỉ là đất ở nằm trong khu dân cư, mua rồi xây nhà để ở mà còn có loại hình thương mại. Với đất nền thương mại, trong thời gian chưa sử dụng, loại đất này có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh: rửa xe, kinh doanh quán ăn. Nhiều người sẵn sàng cho thuê rẻ, không đặt nặng dòng tiền hàng tháng nhưng mục đích sâu xa hơn là tính đến lãi vốn - khả năng tăng giá của đất theo thời gian. Họ thấy rõ, khi có phần thương mại vào thì giá trị của lô đất tăng cao hơn so với trước đó.

Quay trở lại, nếu như chỉ là đất nền nằm trong khu dân cư thì nó vẫn có khả năng tăng giá, chứ không phải chỉ là mua xong và ngồi đợi giá tăng. Có những nhà đầu tư mua đất nền nằm trong khu dân cư cạnh những khu công nghiệp, cạnh những dự án để xây nhà trọ. Ban đầu họ đầu tư đất. Sau đấy, thời điểm đất chưa bán được, họ đầu tư nhà trọ giá rẻ, họ cho công nhân thuê rồi khi đất được giá mới bán. Họ vẫn có khả năng sinh lời trong quá trình đầu tư.

Theo tôi, đất “bất động” hay “sống động” cũng phụ thuộc vào sự thông thái của nhà đầu tư. Tất nhiên, cái chính ở đây là không

Về khía cạnh này, tôi muốn nói, người làm ra các dự án như vậy đa phần là người chưa có nghề, chưa có tầm. Họ chỉ biết xin một dự án, làm quy hoạch sao cho tối đa diện tích thương mại, rồi phân lô bán nền. Họ không quan tâm đến góc độ: dự án này đóng góp gì cho xã hội, xã hội đang cần gì và mình làm dự án này như thế nào, xu hướng phát triển là gì?

Họ chỉ quan tâm đến việc ra hàng, làm sóng, đẩy thị trường. Họ không quan tâm có bao nhiêu nhà đầu cơ và có bao nhiêu người tiêu dùng thật. Họ cũng không có một concept sản phẩm thực thụ hướng đến giá trị sử dụng, hướng đến khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Những dự án này thiếu các tiện ích dành cho cuộc sống, đa phần nằm ở các vị trí không thuận lợi, không có kết nối vùng tốt với cơ sở hạ tầng trường, trạm trên địa bàn. Những dự án đó đa phần là nhà đầu cơ vào. Một số dự án có quá nhiều nhà đầu cơ dẫn đến giá bị đẩy lên cao, thị trường sau đó bị down, ít khách hàng thật mua khiến dự án bán hết mà không có một ai xây. Một số dự án vì nhà đầu cơ vào đợt đầu ồ ạt nhưng sau không vào thêm tiền, chủ đầu tư không thu được tiền để thực hiện dự án…

Bất động sản là một hệ thống từ xây dựng đến hoàn thiện sản phẩm. Concept xây dựng sản phẩm ngay từ đầu không có, thì đến lúc sẽ có sự đứt gãy của những thành tố cấu thành nên thị trường, tạo nên hiện tượng domino, thị trường tất yếu “down”.

thể đi đầu tư đất nền ở một nơi đồng không mông quạnh, mà vẫn phải dựa trên các yếu tố cơ bản và nền tảng là nắm bắt được quy hoạch, thông tin, định hướng kế hoạch trong 5 năm, 10 năm tới của khu vực đó